서울·세종 등 전국 40곳 LTV·DTI 강화 적용, 효과는?

▲사진=연합.

3일부터 서울과 세종 등 40곳의 조정대상지역에서 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)를 강화해 적용한다.

우선 가계대출 문제와 맞물려 있는 데다 과열된 시장 분위기가 가라앉을 것으로 예상되기 때문에 이번 선별적 대출 강화가 필요했다는 평가다. 하지만 LTV와 DTI 규제만으로는 시장 과열을 잡기에는 한계가 있어 보완책이 나와야 한다는 조언도 나온다.

◇ 전반적 분위기 가라앉을 것…실수요뿐 아니라 투자도 위축

6·19부동산대책에 따르면 이날부터 조정대상지역에서 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 각각 하향조정된다. 대상지역은 서울 25개 구 전역과 세종, 경기 과천, 성남, 광명, 하남, 고양, 화성, 남양주 등 6개 시, 부산 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장구 등 7개 구로 총 40곳이다.

LTV·DTI 기준 강화로 대출 부담이 커졌기 때문에 전반적인 시장 분위기는 가라앉을 것으로 예상된다. 권일 부동산인포 팀장은 "목돈이 부족한 사람들이 내 집 마련에 더욱 어려움을 겪게 되고, 대출을 받아 레버리지를 이용했던 수요도 위축이 되기 때문에 서울 등 시장 전반에 영향을 미칠 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

6·19대책 발표 후 막차를 타기 위해 과열됐던 분양시장 분위기도 잠잠해질 것으로 보인다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "6월 말 분양시장은 막차를 타려는 수요자들도 일시적으로 과열됐던 것"이라며 "대출 규제 강화로 이런 시장분위기는 당분간 보기 어려울 것으로 본다"고 예상했다. 

강남·과천 등 재건축으로 달아올랐던 시장도 소강상태를 보일 전망이다. 투자 성격이 강한 시장이기는 하지만 대출을 받아 매매에 나섰던 수요를 무시할 수 없는 데다, 집단대출의 이주비·중도금·잔금대출 LTV 규제도 70%에서 60%로 강화돼 부담감이 커지기 때문이다. 이동현 센터장은 "자본력이 있는 투자자들이 대출 영향을 덜 받기는 하겠지만 전반적으로 시장 분위기가 위축이 되기 때문에 선뜻 투자에 나서지는 않을 것"이라며 "재건축 시장도 직접적·간접적으로 위축될 것"이라고 말했다. 

◇ 풍선효과는 ‘두고봐야’…"LTV·DTI만으로는 한계, 보완 필요해"

다만 비조정지역으로 풍선효과가 발생할 것이란 예상에는 반론도 나오고 있다. 이미 실수요자 시장으로 재편돼 있어 입지 좋은 단지 중심으로 청약 수요는 꾸준할 것으로 예상되기 때문이다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "지금은 실수요자들이 움직이는 시장이라 규제를 피할 수 있는 곳이라고 무턱대고 청약에 나서지는 않는다"며 "입지·상품·분양가 등 경쟁력 있는 곳들은 꾸준히 선호가 높을 것으로 본다"고 관측했다.

LTV·DTI기준 강화가 부동산 과열의 근본 처방이 될 수 없는 만큼 추가 보완책은 필요해 보인다. 권일 팀장은 "대출 규제가 실수요자에게 더욱 부담이 되는 건 사실이기 때문에 LTV·DTI만으로 시장을 잡는 건 한계가 있다"며 "재건축 시장 과열을 잡기 위해 조합원 주택 수를 제한한 것처럼 여러 규제를 복합적으로 묶어 시장에 적용해 나가야 효과가 있을 것"이라고 말했다.

한편, 조정지역 외 다른 지역의 시장 분위기도 주시해야 한다는 의견도 나온다. 이동현 센터장은 "지방에서도 대구 등 과열 양상을 보이고 있는 지역이 있고 서울이나 수도권 외곽, 일부 지방 등 가격이 꾸준히 약세인 곳이 있다"며 "아직 보여지지 않은 곳들도 찾아서 규제 수준이 다른 차별된 규제를 적용해야 한다"고 말했다.

[에너지경제신문 송두리 기자]