[법률칼럼] 토지수용·토지보상, 세입자가 받을 수 있는 보상금의 종류는

재개발 재건축 사업을 진행하기 위해서는 토지를 확보하는 것이 필수이다.

하지만 해당 토지에는 토지주가 있어 마음대로 진행할 수가 없는데 이를 법률적으로 취득할 수 있는 것이 토지수용 및 토지보상 제도이다. 토지주로서는 자의가 아니라 타의로 인해 부동산을 팔아야 하는 처지에 있는 만큼 보상금을 최대한 많이 받는 것이 중요하다.

많이 알아야 자신의 권리행사를 빈틈없이 할 수 있는데, 이와 관련하여 몇 가지 전략이 있다.

우선 자신이 받을 수 있는 보상금의 종류를 파악해야 한다.

크게 손실보상, 건축물 등 물건에 대한 보상, 영업손실보상, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등이 있다. 더 자세한 내용 보상금과 상세한 내용은 법에 명시되어 있는데 각자 처한 상황에 따라 보상금이 천차만별로 달라질 수 있다.

특히 영업손실보상의 경우 해당 지역에서 농업이나 축산업 혹은 다른 영업을 하고 있었다면 받을 수 있는 보상금이다.

공익사업으로 편입되어 휴업하거나 실직 혹은 폐업까지 이르렀다면 그 기간에 대한 손실액을 매출액 등을 근거로 계산하여 받을 수 있다.

그다음으로는 사감정을 미리 받아두는 것이다.

토지 감정평가는 자신의 토지를 제3자가 객관적으로 평가하여 금액을 책정하는 것이다. 사감적은 사적으로 진행하는 감정으로 개인적으로 따로 진행하는 것인데 재판이나 여러 토지보상의 절차에서 사용하는 공적인 감정평가인 공감정과는 다르다.

굳이 미리 사감정을 진행하는 이유는 공감정이 기대에 미치지 못하는 금액으로 책정된 경우, 사감정으로 미리 받아둔 금액을 주장하여 보상금 증액에 도움이 될 수 있기 때문이다.

마지막으로는 토지보상 절차를 파악하는 것이다.

법률 대리인을 선임하여 진행하더라도 자신이 어느 정도 알고 있어야 어떤 흐름으로 사건이 진행되고, 어떤 조치를 취해야 할지 계획을 할 수 있기 때문이다.

기본적으로 토지 및 물건에 대해 조사를 진행하고 보상계획 공고 및 조서를 열람한 후 감정평가를 진행한다.

그 후 손실보상 협의가 이루어지며, 협의가 성립되지 않을 시 수용재결서의 단계를 거치게 된다. 이에 만족하지 않으면 이의재결을 신청하고 다시 평가하여 이의재결서를 받는다. 마찬가지로 이에 만족하지 못하면 마지막 단계인 행정소송 단계를 진행하여 판결 선고가 난다.

토지수용 토지보상 사건은 지자체 혹은 사업을 진행하는 주체가 마땅한 보상을 진행해야 한다.

하지만, 자본금이 한정되어 있기에 보상금이 현재 시세에 비해 낮게 책정되어 많은 이들의 불만이 터져 나오는 경우가 많다.

자의가 아니라 타의로 인해 삶의 터전을 떠나는 것이기에 사전에 재개발·재건축 전문변호사와 함께 대응책을 마련하여 최대한 보상금을 증액하여 사건을 마무리하는 것이 바람직할 것이다.


강동원 법무법인 정의 대표 변호사
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr