부동산세금 3법 개정 100문100답

▲국세청이 웹사이트에 주택세금 100문100답 자료를 올렸다. 사진은 주택관련 세금 문답을 안내하는 국세청 홈페이지 화면.

[에너지경제신문 윤민영 기자] 국세청이 17일 국세청 웹사이트와 홈택스 시스템에 ‘부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금’(이하 주택세금 100문100답) 자료를 올렸다.

소득세법, 종합부동산세법, 법인세법, 지방세법, 민간임대주택에 관한 특별법 개정 사항과 납세자·세무대리인이 궁금하게 여기는 주택 세금 규정에 대한 문답풀이식 해설을 담았다.

국세청은 "최근 개정된 주택관련 세법에 국민의 관심이 많이 증가해 국민이 정책을 올바르게 이해하고 궁금증을 간편하게 해소할 수 있도록 도움자료를 마련했다"고 설명했다.

다음은 국세청이 공개한 ‘주택 세금 100문100답’의 주요 내용을 문답풀이로 정리한 것이다.

▲양도소득세

Q.현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

A. 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다.

Q. 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

A. 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 1년 미만 보유시는 70%, 1년 이상 보유시는 60%다.

Q. 1주택자가 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입했으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

A. 2019년 12월 17일 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용됨. 신규 주택에 전입은 했으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다.

Q. ’민간임대주택에 관한 특별법‘ 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대하여 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지?

A. 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다.

Q.2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021년 1월1일 이후 양도(과세)하고 남은 최종 1주택을 양도할 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용 시 보유기간은 언제부터 계산하나.

A. 비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산한다.

▲종합부동산세

Q. 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020년 9월 1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지?

A. 조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다.

Q. 2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지?

A. 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 2021년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않는다.

Q. 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지?

A. 임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외된다.

Q. 법인의 경우 2021년부터는 토지분 종부세계산 시에도 세 부담 상한이 미적용되나.

A. 법인 소유 토지에 대한 종부세계산 시에는 토지분 종부세세 부담 상한이 적용된다.

Q. 법인도 종부세 합산배제를 받을 수 있나

A. 가능하다. 법인도 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제를 받을 수 있다. 다만 6월 18일 이후 조정대상지역 내에서 임대주택을 추가하기 위해 사업자등록 등을 신청한 경우 합산배제 대상에서 제외된다.

▲취득세

Q. 조정대상지역에 1주택을 소유한 상태에서 비(非)조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득할 때 세율은 어떻게 되나

A. 기존 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 취득할 때 주택 가격에 따라 1∼3% 취득세율이 적용된다. 3억원 주택은 1%다. 만약 비조정대상지역에 1주택을 소유한 상태로 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득할 때에는 8%가 적용된다.

Q. 주거용 오피스텔을 취득할 때에도 취득세가 중과되나

A. 오피스텔을 취득할 당시에는 해당 물건이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장의 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다.

Q. 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나

A. 분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니다. 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다.

Q. 부부가 공동으로 소유하는 경우 주택 수 계산방식은

A. 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다.

Q. 다주택자가 이사를 목적으로 새로 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 간주하나

A. 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득해도 ‘일시적 2주택’에 해당하지 않는다. 따라서 신규 주택에는 중과세율이 적용된다.

Q. 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한다면 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은

A. 분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로 아파트 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년 이에 내 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 간주한다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이라면 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 한다.

▲주택임대소득세

Q. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지

A. 주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산하나 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당하지 않으며, 기혼자도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채라면 과세대상이 아니다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있다면 소득세가 부과되며, 국외주택을 소유하고 월세 임대수입이 발생하는 경우에도 과세 대상이다.

Q.이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유해도 과세하나

A. 2주택 소유기간에 월세 임대수입은 소득세를 과세한다.

Q. 오피스텔을 임대해도 주택임대소득 과세대상인가

A. 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하면 주택임대소득으로, 주거용이 아니라면 상가임대소득으로 과세한다.

Q. 주택임대소득 과세대상인지 판단할 때 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지

A. 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산해 판단한다.

Q. 2명이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)할 때 각각의 주택 수는(2명 모두 다른 주택이 없는 경우)

A. 공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. 다만 최대 지분 보유자들이 그들 중 1인을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정했다면 그 1인의 소유 주택으로 계산한다.

Q. 주택임대소득에 대한 신고 방법은?

A. 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼 있으며, 다음해 5월 1일부터 5월 31일(성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지)까지 소득세를 신고하고 납부해야 한다. 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 한다.