[전문가 시각] 두 번의 부동산 대책이 시장에 미칠 영향

에너지경제 ekn@ekn.kr 2020.08.03 11:36:13

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이동현 하나은행 부동산센터장


지난 6월 17일 정부는 출범 이후 21번째 부동산 대책(과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화방안)을 발표했다. 그리고 얼마 지나지 않아 주택시장 안정 보완대책이라는 이름하에 7월 10일 22번째 부동산 대책을 내놓았다. 두 번의 부동산 대책은 전문가들이 예상했던 수준을 뛰어 넘어설 만큼 다양하고 강력했다. 다만 대책 발표 직후 규제지역 지정확대에 따른 신규 분양아파트 LTV(주택담보대출비율) 축소 논란, 전세대출 규제강화로 인한 내 집 마련 기회박탈 논란, 재건축 의무거주기간의 실효성 논란 등은 향후 다툼의 여지로 남겨지게 됐다.

그렇다면 6·17 부동산 대책과 7·10 보완 대책이 시장에 미칠 영향력은 어느 정도일까?

첫째, 경기와 인천의 대부분의 지역이 규제지역, 즉 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶였고, 근래 들어 외지인 투기세력 유입으로 가격 급등세를 보였던 대전과 청주가 새로이 규제지역으로 묶였다. 다만 김포, 파주, 포천, 연천, 동두천 등 경기 북부 접경지역과 여주, 이천, 가평, 양평 등 수도권 외곽 자연보전권역은 금번 부동산 대책에서 빠졌다. 당연히 이들 지역으로의 풍선효과가 우려된다. 문제는 분위기에 휩쓸려 한 발 늦게 뛰어든 사람들이 낭패를 볼 수 있다는 사실이다. 이들 지역의 대부분이 별다른 개발호재 없이 단순히 풍선효과에 의존해 상승한 것이기에 조만간 정부가 추가해 규제지역으로 묶을 경우 단기급등의 후유증에서 쉽사리 벗어나지 못할 것으로 전망된다.

둘째, 전세대출을 받은 후 규제지역 내에서 3억 원 초과 아파트를 구입할 경우 즉각 전세대출금을 회수하기로 했다. 근래 들어 만연하고 있는 전세대출을 활용한 아파트 갭투자를 더 이상 허용하지 않겠다는 정부의 강력한 의지가 엿보인다. 문제는 자금력이 부족한 무주택자의 경우 현재 자신이 거주하고 있는 전세보증금을 담보로 대출받아 집을 구입하는 경우가 적지 않은데 규제지역 내에선 더 이상 어려워졌다는 사실이다. 특히 40~50대와의 청약경쟁에서 밀리고 있는 20~30대 무주택자를 중심으로 정부가 내 집 마련과 자산증식의 사다리를 없앴다는 볼멘소리가 흘러나오고 있다. 자금력이 취약한 20~30대 무주택자의 내 집 마련을 돕기 위한 제도적 보완책이 필요해 보인다.

셋째, 재건축규제가 더욱 강화됐다는 점이다. 안전진단을 더욱 강화시킴으로써 초기단계에서부터 재건축 진행요건을 까다롭게 했다. 이를 위해 현장조사 및 안전진단의 관리주체를 기존의 시·군·구에서 시·도로 변경했다. 광역자치단체가 주체가 되는 만큼 기존 보다 엄격한 잣대를 가져갈 것으로 예상된다. 또한 조합원의 지위요건을 강화하기 위해 분양신청 때까지 2년 거주의무를 신설했고, 재건축 초과이익 환수제의 본격 징수도 예고했다. 조합원 분양신청 이전 2년 거주의무 신설로 인해 재건축 단지 세입자들의 주거불안이 더욱 가중될 전망이다.

넷째, 주택의 경우 취득단계에서부터 보유 및 양도단계에 이르기까지 모든 단계의 과세를 대폭 강화하기로 했다. 종부세가 모든 구간에서 거의 1.5~2배가량 증가하게 됐고, 단기 보유 후 주택을 매각할 경우 양도세율(1년 미만 70%, 2년 미만 60%)을 대폭 인상시켰다. 특히 다주택자의 경우 취득단계에서부터 높은 세율(2주택자 8%, 3주택자 이상 12%)을 적용받게 됨으로써 사실상 추가 매입이 어려워졌다. 다만 실수요자인 1주택자에 대한 종부세 과세 논란은 쉽사리 사라지지 않을 전망이다.





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