[법률칼럼] 재개발 토지수용, 토지보상 절차와 유의해야 할 점

약 몇 십억이 되는 공장을 소유하고 있는 의뢰인의 사연이다. 어느 날 의뢰인은 이 지역이 재개발 구역으로 지정되었다는 소식을 접하자 분양을 받지 않겠다고 하며 현금청산자가 되었다. 조합이 제시한 금액도 터무니없이 낮은데다, 그 지역에 애착이 누구보다도 컸기 때문에 내린 결정이었다. 그러던 어느 날 의뢰인은 부동산을 조합에게 인도한다는 명도소송 소장을 받았다.

한 지역에서 태어나서 오랫동안 그 지역에 살아온 분들은 위와 같은 상황에 처하면 내 땅을 뺏는다고 생각해 분개하신다. 하지만 무대응으로 지내시다가 결국 권리를 한 번 주장하지 못하고 헐값에 땅을 넘겨야 하는 안타까운 사건들이 비일비재하다. 그렇게 수용재결이나 이의재결까지 마치고 소송을 더 이상 진행할 수 없는 상황에 도래한 상황에서 변호사에게 도움을 요청하시곤 한다.

아래에 서술하는 내용은 위 의뢰인의 사연처럼 재개발 지역 조합원이 되지 않아 현금청산자가 되는 경우에 토지보상 절차이다. 우선 조합이 합의금을 먼저 제시한다. 보통 공시지가 정도로 제시하며 이는 시세 기준으로 반 혹은 살짝 웃도는 금액이다. 이 시점에 관련한 사건을 많이 다루어본 실력이 있는 변호사를 찾는 것도 한 방법이다. 개인이 진행하다 보면 지연가산금을 받을 수 있는 것을 모르고 못 받기도 하고 실수로 신청청구를 배달증명이 아닌 내용증명으로 보내 무효처리가 되기도 하기 때문이다.

그 다음으로는 자신의 사건의 단계를 파악하는 것이 좋다. 보통 서울은 구청이 관할하지만 지방은 시청인 경우가 많아 한 번 확인하는 것이 좋다. 관할청에 현재 어떤 단계까지 진행되었는지 문의하면 알려준다. 재개발은 크게 수용재결, 이의재결, 행정소송 이렇게 세 가지로 나뉜다. 행정소송은 1심부터 3심까지 나뉘는데 특별한 일이 아닌 이상 1심에서 끝나는 경우가 많다.

각 단계에 따라 이의신청, 행정소송을 제기할 수 있는 유효기간이 있다. 짧다고 생각할 수 있지만 결과를 받아본 후 대응 방안에 대해 논의하고 변호사를 알아보다 보면 시간이 훌쩍 지나 권리를 확보할 수 있는 방법이 없게 된다. 어떤 공문을 받던 즉시 변호사와 상담을 통해 사건을 파악하고 대응하는 방법을 확인하는 것이 중요하다.

보통 일반인은 생업이 따로 때문에 이와 병행하며 소송을 진행하는 방법이 사실상 불가능하다. 때문에 재개발 전문 변호사에게 현재 상황에 대해 상담을 받고 조력을 얻어보는 것이 바람직하다.


강동원 법무법인 정의 대표 변호사
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr