[법률칼럼] 공공임대주택, 논란이 되는 분양전환가에 대한 대응

10년 공공임대주택이란 무엇일까? 이는 민간건설사 혹은 LH 한국토지주택공사가 국가에서 재정이나 주택도시기금을 지원받아서 공공택지에 지은 임대주택을 말한다. 입주자들은 주변 시세 대비 90% 정도의 임대료를 내고 10년간 거주한 후에 우선 분양권을 얻을 수 있다. 이렇게만 두고 보면 문제가 전혀 없어 보인다. 하지만 실상 이 우선분양권을 받아도 분양전환가 때문에 임차인이 분양을 받지 못하는 경우가 많아 문제가 생기곤 한다.

공공건설임대주택 분양전환가 책정 기준은 「공공주택 특별법」 및 같은 법 시행규칙 별표 7에 자세하게 명시되어 있다. 입주자 모집공고 승인일 기준으로 보았을 때, 구 임대주택법 시행규칙 별표 1이 적용되기도 하나 내용은 거의 유사하다고 할 수 있다.

우선 내용을 간단하게 살펴보자, 첫 번째, 임대의무기간이 10년이라면 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다. 두 번째 감정평가금액은 같은 법 시행령 제56조 제1항 및 시행규칙 제42조에 따라 두 곳의 감정평가 법인이 평가한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 책정한다.

LH 한국토지주택공사 입장에서는 분양전환가는 현재 시점을 기준으로 두 곳의 감정평가 법인이 평가한 금액의 평균을 상한가로 정한다고 하니 원리원칙대로 진행한 일이다. 게다가 분명히 사전에 고지했다고 주장한다.

반면 임차인 입장에서는 입주 당시 분양전환가가 지나치게 높아서 사실상 우선분양권이 의미가 없다. 이를테면 10년 전보다 부동산 가격이 2배 이상 급등한 판교는 반 강제로 우선분양권을 박탈당하는 셈이다.

이럴 때 어떻게 대처해야 좋을까? 민사소송과 행정소송 그리고 헌법소송을 통해 대응할 수 있다. 헌법소송 방법을 좀 더 구체적으로 서술하자면 ‘분양전환 공고’에 대한 헌법소원, 「공공주택 특별법」 등에 대한 위헌법률심판, 분양전환공고에 대한 효력정지가처분 신청 등이 있다. 이 과정을 개인이 진행하기에는 어려움이 많을 수 있으므로 부동산 관련 법률적 지식이 많은 변호사의 조력을 얻는 것도 한 방법이다.


강동원 법무법인 정의 대표 변호사
정리 | 박성준 기자 mediapark@ekn.kr