분양가 규제에 일반물량 '줄이고' 분양 '미루는' 조합

▲HUG와 분양가 협상에 난항을 겪고 있는 재개발재건축 정비사업장들이 조합원 분양수입을 늘리기 위해 후분양을 진행하거나 보류지 물량을 늘리는 방안을 검토하고 있다. 사진은 서울의 한 재개발 단지 전경.(사진=연합)

[에너지경제신문 윤민영 기자] 서울의 재건축 사업장들이 후분양과 보류지 확대 등 일반분양 방법을 놓고 고심하고 있다. 정부가 고분양가 통제와 민간택지 분양가 상한제 등 정부의 연이은 분양가 통제 계획을 발표하자 조합들은 사업성을 최대한 높이기 위한 자구책 마련에 나선 것이다.

22일 도시정비업계에 따르면 강동구 둔촌주공 재건축 사업장의 경우 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상에 실패하면 후분양을 진행할 것으로 알려졌다. 둔촌주공 조합은 지난해 분양할 계획이었지만 조합과 HUG가 분양가를 놓고 합의점을 찾지 못해 올해도 분양 일정 잡기가 어려워졌기 때문이다.

둔촌주공은 강동구의 주변 아파트 평균 시세가 3.3㎡당 4000만 원이 넘는 것을 고려해 3550만 원으로 책정했지만 HUG는 고분양가 심사기준에 따라 2970만 원을 고수하고 있다. 이렇게 되면 일반분양자들은 시세차익을 노릴 수 있는 로또 분양이 가능한 반면 조합원들은 분양 수입이 적어지기 때문에 분담금이 늘어날 수 있다.

둔촌주공은 일반분양가를 최대한 높여 받으려면 민간택지 분양가 상한제가 시행되기 전까지 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 정부가 코로나19로 인해 각 정비사업장의 총회 개최가 불가능하다고 판단해 민간택지 분양가 상한제 적용을 오는 7월 말까지 유예하기로 결정했지만 둔촌주공의 분양가 협상은 쉽지 않을 전망이다.

앞서 고분양가 심사기준을 피하기 위해 후분양을 진행했지만 각종 추가 비용으로 골머리를 앓는 사례도 있다.

오는 4월 입주를 앞두고 있는 과천주공1단지 재건축 조합은 2017년 당시 과천 푸르지오 써밋의 3.3㎡ 당 평균 분양가를 1331만 원으로 책정했다. 그러나 HUG와 분양보증 협상에 실패하며 후분양으로 선회했고 그 결과 3998만 원에 분양을 진행했다. 문제는 늘어난 분양 만큼 증가한 법인세다. 선분양 당시 70억 원으로 예상됐던 법인세가 분양수입이 늘어남에 따라 400억 원으로 늘어난 것이다.

건설업계 관계자는 "후분양은 자금조달이 수 년 후로 미뤄지기 때문에 이에 따른 각종 금융비용을 충당할 수 있어야 하고 과세 체계가 어떻게 변할 지 모르므로 수 년 후에 무조건 분양 수입이 늘어날 거라는 생각은 위험하다"며 "다만 현 상황에서 주택공급을 막는 후분양으로 선회하는 사례를 줄이기 위해서 고분양가 심사기준이 완화될 필요성은 있다"라고 밝혔다.

분양가 협상이 어려워지면서 최근에는 일반 분양물량을 줄이고 보류지 물량을 늘리는 조합도 속속 나타나고 있다.

서초구 래미안 원베일리(신반포3차 재개발) 조합은 조합원을 대상으로 ‘1+1 분양권’을 추가로 접수하고 1가구도 없던 보류지를 26가구로 늘리기로 했다. 그 결과 ‘반포 래미안 원베일리’의 일반분양 물량은 225가구로 이전보다 3분의 1이 줄었다. 또 강남구 개포주공 1단지도 보류지를 늘릴 계획으로 알려졌다.

보류지는 재건축·재개발 등 정비사업 조합이 물량 오차에 따른 잡음을 줄이기 위해 전체 가구 수의 1% 미만까지 남겨놓는 물량이다. 입주와 동시에 진행할 수 있는 보류지 매각은 최고가 낙찰이 가능해 일반분양 당시보다 높아진 시세를 반영할 수 있다.