[전문가시각] 계속 오르는 아파트 가격, 과연 분양가상한제가 답일까?

에너지경제 ekn@ekn.kr 2019.09.17 09:58:52

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허준열 ‘투자의 신’ 대표


불과 7년~8년만 해도 서울과 수도권 아파트의 가격 하락은 당시 대다수 사람들이 생각하기를 ‘우리도 일본처럼 집값은 오르는 시대는 끝났다’며 주택은 소유 개념이 아닌 거주의 개념으로 바뀌었다고 생각했다. 부동산전문가들 역시 그렇게 생각했으며 서점에는 아파트 시장의 부정론에 관한 책들이 쏟아지는 것은 물론이고 가장 좋은 위치에 진열되기까지 했었다.

하지만 지금은 어떠한가? 서울과 수도권 아파트는 그야말로 광풍이다. 서울 아파트는 불패라는 말이 생길정도며, 당첨만 되면 로또에 당첨되는 것처럼 누구에게나 부러움을 받는다.

일관성 없는 정부의 부동산 대책들로 인해 눈치 빠른 사람들은 부동산 투자로 쉽게 돈을 벌 수 있었으며, 반대로 쌈짓돈으로 부동산 투자를 해서 시세 차익으로 돈을 벌겠다는 생각으로 불나방처럼 뛰어 들었다가 낭패를 보는 사람들 또한 부지기수였다.

사람들은 일관성 없는 정부의 대책 때문에 피해를 본 후자에게 욕심이 화를 불렀다고 손가락질 하는 반면, 정부의 잘못된 부동산 대책에 대해서는 너무나도 관대했다. ‘내로남불’ 상황인 것이다.

이러한 연유로 ‘부동산 투자를 빙자한 부동산 투기는 절대로 근절 될 수 없다’라는 결론도 도출하기에 이르렀다. 최근에 정부는 새로운 특단의 카드로 분양가상한제를 꺼내들었으며, 분양가상한제는 현재 대한민국 부동산 시장에서 뜨거운 감자로 부상한 형국이다.

아파트 가격 상승과 하락은 수 십년 전부터 수도 없이 반복되어 왔다. 또한 정권창출의 공략 중에는 부동산 대책에 대한 공략을 빠트리지 않을 정도로 매우 중요하고 민감한 부분으로 자리매김 해왔다. 지난 정부서부터 반복된 부동산 완화대책, 규제대책은 근본적인 대책 되지 못한체 땜빵식의 임시대책 뿐이었다.

십 년 전인 2007년에 이미 주택 보급률이 100%가 넘어섰지만 2019년 현시점에서도 여전히 집 없는 서민은 과반수인 50%를 넘지 못한다. 문제는 다주택자가 여러 채의 주택을 소유하고 있었기 때문이다. 다주택자 주택소유는 과거 2007년과 비교할 때, 다주택 소유가 급격하게 증가하고 있는 것은 경제적인 불균형뿐만 아니라 사회적인 관점에서 볼 때, 매우 심각한 문제가 아닐 수 없다.

정부가 다주택자들의 주택들이 시장으로 쏟아져 나오게 하지 못한다면, 주택 공급증가를 위해 발표한 3기 신도시뿐만 아니라 4기 신도시, 5기 신도시도 근본적인 대책이 될 수 없다. 어차피 다주택자들이 주택을 매입할 것이기 때문이다. 따라서 주택 보급률이 150%, 200%가 넘었다 한들 주택은 항상 부족할 것이다.

정부는 다주택자들이 재테크 수단으로 필요 이상의 주택을 보유하게 되면 경제적 이익보다도 경제적 손실이 크다는 인식을 심어주는 것이 여느 때보다 중요하다.

해결책을 위해 방법론적으로 접근한다면, 지금과는 비교가 되지 않을 정도로 보유세의 대폭 인상과 법 테두리에서 벗어나지 않는 강력한 규제들로 정부가 지속적으로 압박하는 것이다. 그리고 동시에 주택임대사업자에게도 다주택자처럼 강력한 규제들을 병행하여야 한다.

주택임대사업자 등록요건을 강화시키는 것은 물론이고 양도세 대폭 인상, 그동안 받았던 각종 감면 또는 공제 등의 사업자 혜택을 지금보다 줄이거나 아예 없애는 강력한 규제들로, 집 없는 서민들을 위해서 다주택자와 주택임대사업자의 주택들이 시장으로 나오게 하는 것이 무엇보다 중요한 일들이다.

또한, 정부는 일반임대사업자(상가/사무실/업무형오피스텔)에게 많은 혜택을 주어, 주택임대사업자가 주택보다는 상가와 사무실을 대상으로 하는 임대 사업자가 늘어나도록 힘써야 한다.

그러면 정부는 신도시를 만들기 위해 값비싼 토지를 매입하지 않더라도, 아파트 공급과 아파트 가격 하락을 동시에 억을 수 있는 효과를 얻을 수 있다. 덤으로 가격 하락과 상승으로 반복되었던, 불안정한 주택 시장이 일정하고 안정된 주택 시장을 만들 수 있을 것이다.

주택을 재테크 수단으로 삼는 다주택자와 주택임대사업자를 정부가 강력하게 규제하지 못한다면, 서민들의 꿈이자 희망인 내 집장만은 정말 꿈에 불과하게 될 것이다.





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