[EE칼럼] 대형아파트 투자, 입지-적정 가격 꼼꼼히 따져야

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[칼럼=김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장] 대형 평형 아파트의 시세가 최근 일부 지역에서 상승했다. 이제는 그동안 소외받던 대형 아파트에 투자해도 되는 걸까?

최근 대형 평형 아파트들에 대한 관심이 많다. 물론 전국적으로 다 그런 것은 아니다. 입지에 따라 상품 수준에 따라 여전히 미동도 하지 않는 대형 아파트들도 여전히 있다. 정상적인 시장이고 수요가 있다면 인플레이션 수준 정도로는 아파트 시세가 오른다. 실수요에 투자 수요까지 몰린 시장이라면 인플레이션 이상 상승할 수도 있다. 반대로 투자에 대한 거품이 빠진 시장이라면 시세가 빠질 수도 있다. 따라서 대형 아파트 역시 입지별 수요와 적정 가격 여부를 반드시 따져 봐야 한다.

2000년대 중반은 대형 아파트의 시대였다. 똘똘한 대형 아파트 한 채가 소형 평형 10채 이상의 효과가 있다는 말이 나올 정도로 대형 아파트 투자가 각광받던 시기였다. 2000년대 중반에는 현재 최고의 인기를 받고 있는 소형 아파트가 오히려 소외를 받았던 것이다. 10년 전 수도권 아파트 시장을 경험하지 않은 젊은 아파트 수요층에게는 낯선 이야기일수도 있다.

결론부터 이야기하면 2000년대 중반의 대형 아파트 가격 상승은 거품 시장의 결과였다.

2008년 금융위기 이후로 대형 아파트에 대한 평가가 다시 이루어졌다. 시세가 크게 떨어졌다. 대형 아파트인데 시세가 빠지지 않은 단지는 거의 없었다. 서울의 아파트 대장주인 강남구와 수도권의 대장주 분당구의 대형아파트가 아직도 10년 전 시세를 회복하지 못한 건 적정 가격 이상으로 상승했던 시세가 하락했기 때문이다. 거품이 제거된 것이다.

수도권 상승기가 본격화되었던 2014년부터 현재까지는 소형 아파트의 시대다. 소형 아파트의 수요가 가장 많고 가격도 큰 폭으로 올랐다. 소형 아파트의 경우 전국 어떤 지역이든지 현재 시세가 사상 최고가다. 소형 아파트의 시세가 중형에 육박하자 중형 아파트의 시세도 상승하였다.

이러한 중소형 시세 상승을 보면서 이제 곧 대형 아파트 시세도 상승할 거라고 단순하게 예측을 하는 투자층들도 있다. 일부 전문가들은 특정 지역, 특정 대형 단지들을 추천하기도 했다. 실제 가격이 오른 단지들도 나타나기 시작했다. 이제 대형 아파트의 시세가 상승할 것이라고 투자하라는 부동산 칼럼들도 나오기도 했다.

하지만, 대형 투자는 신중해야 한다. 거의 모든 지역에서 수요층이 존재하는 소형이나 중형과는 달리 대형 아파트의 수요층이 거의 존재하지 않는 지역이 있기 때문이다. 따라서 가격이 싸다는 이유 하나 만으로는 매수해서는 안된다. 소형아파트나 중형 아파트 대비 대형 아파트의 평당 시세가 싸다고 무조건 매수를 해서는 안된다는 것이다. 특히 대형이 많이 공급되었던 2000대 중반에 지역 내 수요 파악을 제대로 하지 않고 무작정 대규모로 공급한 지역의 대형 아파트라고 한다면 투자용으로 매수해서는 안된다.

40평형대 이상의 대형 평형 아파트의 수요는 지역마다 그 수요량이 다르다. 지역마다 대형 아파트에 대한 수요는 당연히 존재하겠지만, 그 절대적인 수가 많지 않은 지역이 의외로 많다. 따라서, 많은 사람들이 선호하는 입지가 아닌 지역의 대형 아파트 매수는 더 주의하여야 한다.

입지별 대형 수요는 어떻게 추정할 수 있을까? 아주 간단한 팁이 있다. 그 지역 내에서 신규 아파트로 공급되는 단지의 평형 구성을 보면 된다. 대형이 많지 않고, 중소형 위주로 되어 있다면 대형 수요가 많지 않은 지역이다. 만약 재건축, 재개발 등의 조합 아파트라고 한다면 조합원들이 주로 선택하는 평형대를 보면 해당 지역의 인기 평형이 어떤 것인지 알 수 있다. 입장을 바꿔서 생각하면 쉽게 그 이유를 알 수 있다.

그렇다고 어떤 지역이든지 무조건 대형의 수요가 없다는 말이 아니다. 강남구는 중소형보다 오히려 대형 수요가 더 많다. 서초구도 대형 수요가 많고, 용산구도 대형 인기가 많은 지역이다. 부산의 해운대구도, 대구의 수성구도 타 지역 대비 대형의 절대 수요량이 많다. 이런 지역 내 선호지역들은 대형 아파트가 오히려 전략적인 투자 상품이 될 수 있다.

서울의 하위 3개 구라고 할 수 있는 도봉구, 금천구, 중랑구에는 대형 아파트가 필요 없을까? 당연히 필요하다. 다만 대형 아파트의 수요량이 강남구, 서초구, 용산구 대비 절대적으로 적다는 말이다.

그렇다면 대형의 수요가 적은 지역에서는 어떤 대형 평형을 매수해야 할까? 그 지역 내에서 가장 좋은 입지라고 판단되는 새 아파트 단지의 대형을 위주로 관심을 가지면 된다.

대형 아파트 선택 시 가격만 봐서는 안된다. 상품 수준도 봐야 하고, 대형 상품을 선택할 수 있는 수요층이 많은지도 따져봐야 한다. 그래서, 입지별 선호 평형대 사전 조사가 필요하다. 입지별로 선호되는 상품이 다르다는 것을 수요자도 공급자도 반드시 알고 있어야 한다.