[EE 칼럼] 보유세 개편안, 과세 형평성 보장하려면…

▲박상현 감정평가사 겸 행정사

[기고=박상현 감정평가사 겸 행정사] 현 정부 출범 이후 보유세를 강화할 것으로 예측돼 오던 보유세 개편안이 지난 6월 22일 모습을 드러냈다. 그동안 조세 부담의 형평성과 부동산 가격 안정화라는 목표 아래 지속적인 부동산 보유세 개편 논의가 이어져온 가운데 종합부동산세에 초점을 맞춘 단기적 개편 대안이 제시됐다.

재정개혁특별위원회는 종합부동산세 인상과 관련된 ‘총 4안+기타’의 여러 시나리오를 제시했다. △공정시장가액 비율 인상 △종합부동산세 세율 인상 △공정시장가액 비율 인상 및 누진세율 강화 △1주택자와 다주택자의 차등 과세 등으로 정리할 수 있다. 시나리오별로 정책 시행에 따른 차등적인 시장 파급 효과가 있을 것으로 예상되지만 대체적으로 수도권과 고가 주택 보유자, 다주택자의 부담이 증대될 것이라는 점에는 이견이 없어 보인다.

현행 종합부동산세 과세의 기본 체계는 정부에서 공시하는 주택공시가격에서 기본 공제 6억 원(1주택자는 9억 원)을 공제하고 남은 차액에서 80% 수준의 공정시장가액을 곱해 과세표준을 산출한 뒤 구간별 세액을 적용해 최종 종합부동산세를 산출하는 구조다.

이러한 과세 체계의 논란이 없으려면 현행 80%로 책정돼 있는 공정시장가액 비율의 적정성에 대한 사회적 합의가 우선적으로 이뤄져야 한다. 무엇보다 과세의 가장 기본이 되는 주택공시가격의 형평성 논란이 없어야 한다.

부동산학과 감정평가이론에서 부동산 가치는 시장에서 매매를 전제로 형성되는 ‘시장 가치’로 일반적으로 이해되고 있다. 다만 동일 부동산에 대해서도 평가 목적과 관점, 물리적 조건 등에 따라 다양하게 가치가 파악되는 ‘가격다원론’ 역시 일반적으로 인정되고 있다. 따라서 정책적 목적으로 공시되는 주택공시가격은 그 자체로서 매매를 전제로 시장 가치를 반영하는 것이 아니라 시세의 60∼70% 수준의 일정 비율로 공시되고 있는 실정이다.

그 비율이 지역·가격별로 차등이 있어서는 안 된다. 일정한 구간 내에 균등하게 들어와야 형평성 논란이 없을 것이다. 하지만 고가 주택에 대해서는 실거래가 대비 공시가격의 비율이 상대적으로 중저가 주택에 비해 떨어진다는 지적이 계속해 제기되고 있는 실정이다.

주택공시가격의 평가는 과세평가의 영역이다. 과세 평가는 조세법령에 따라 과세 대상 자산의 가치를 추계하는 것을 의미한다. 그 평가 대상이 매우 방대한 대량 평가이기 때문에 필연적으로 모든 과세 대상 부동산을 정밀하게 감정평가할 수는 없다.

따라서 단독주택의 경우 대표성이 있는 단독주택을 표준주택으로 선정해 정밀하게 조사한 후 해당 표준주택과 유사성이 있는 개별 단독주택을 대량 평가 모형으로 각 지방자치단체에서 산정하는 구조로 운영하고 있다.

과세 형평성이 완벽히 보장되려면 부동산 유형별 형평성, 부동산 소재 지역별 시세 반영률의 형평성, 부동산 가격대별 형평성이 일정 수준 확보돼야 한다. 하지만 현행 공시가격의 평가 체계상 조사 담당자가 이원화돼 있어 통일적인 기준을 적용하기 어려운 형편이다.

우리나라 공시가격은 크게 단독주택가격, 공동주택가격, 공시지가 등 세 종류로 분류할 수 있는데, 단독주택가격과 공동주택가격은 한국감정원에서 담당하고 있고 공시지가는 민간 감정평가업자들이 담당하고 있다.

보유세 인상에 따른 조세 부담률의 인상이 정부의 정책 기조상 필연적이라고 전제한다면 과세의 기초가 되는 공시가격의 형평성 논란은 우선적으로 제거돼야 한다. 그 출발점은 공시가격 산정 주체의 이원화에 따른 문제점과 부작용을 시정하는 것이다.

부동산은 개별적 특성이 강한 자산이기 때문에 표준 부동산 공시가격은 중앙 정부에서 공시 권한을 가지지만, 그 조사와 평가는 전문가에게 의뢰하고 개별 부동산은 전문가가 산출한 표준 공시가격을 기초로 지자체에서 조사, 산정하는 방식으로 일원화해 개선하는 것도 고려해볼만 하다.

만약 필연적으로 현행 이원화된 산정 주체를 유지하고자 한다면 양 산정 주체 간 긴밀한 소통을 통해 개별 부동산의 유형·지역·가격대별 형평성 제고를 반드시 달성해야 할 것이다.