[인터뷰] 상가레이다 선종필 대표 "임대인-임차인 동반자 돼야"

▲상가레이다 선종필 대표

[에너지경제신문 민경미 기자] 기존 주택에 대한 고강도의 규제 때문에 상가투자로 눈길을 돌리는 사람들이 늘고 있다. 하지만 상가투자는 아파트나 빌라 등 주택과는 다른 성격을 지녔기 때문에 신중을 기해야 한다. 상가레이다 선종필 대표와 함께 파주 운정, 위례 등 최근 이슈로 떠오른 지역의 상권과 렌트프리의 실익, 상가 구매 시 주의점 등에 대해 살펴봤다. 

-남북경협이 급물살을 타면서 파주지역 땅값과 아파트 가격이 대폭 상승했는데 상가의 경우는?

지금쯤 개발하는 부동산이 예전에 일찍 들어간 것보다는 시점에서 유리하다. 운정지역의 GTX 노선이 어디로 확정되느냐에 상권이 많이 바뀌는데 국철이 연결되는 운정역 보다는 운정역 반대편인 상업용지 비어있는 쪽이 될 것 같다. 그렇게 되면 개발축이 바뀔 수 있다. KTX를 경험을 했으면서도 대부분의 사람들이 착각하는 것이 있다. 어떤 지역이든지 작은 상권은 더 큰 상권으로 블랙홀처럼 빨려 들어가지 양분돼서 개발되지 않는다. 교통이 개선되면 열악한 지역이 편익성이 있는 지역으로 옮겨간다. 경부 KTX가 개통됐을 때 오산이 일부 혜택을 봤지만 대전만 해도 혜택 보다는 의료나 쇼핑 등의 상권이 위축됐거나 붕괴됐다. 예전에는 강남의 백화점 전단지가 천안까지 안 내려갔지만 지금은 KTX 때문에 대구까지 내려간다. 서울 진입이 20분대면 GTX역 주변에 일부 개발이 있다 하더라도 쇼핑을 위해 서울로 간다. 서울 사람이 파주로 쇼핑가는 경우는 드물다. 선택의 폭이 더 좁은 동네로 가서 소비할 사람은 없기 때문이다. 아직 파주가 가야할 길은 멀다. 앞으로 기반 조성이 더 돼야 한다.

-파주가 서울 상권으로 빨려 들어가지 않기 위해선?

파주를 중심으로 주변 운정 도시의 진입을 활성화시키는 것은 의미가 있다. 운정역 자체가 지역 안에서는 서울로 치면 위성도시였지만 이 위성도시는 또 작은 위성도시를 거느리는 것으로 성장하는 것을 기대해볼 수 있다. 판교, 광교를 한 예로 들 수 있다. 판교는 옛날에 성남의 한 부분이었지만 생활기반이 점점 갖춰지면서 동백이 생겼다.  

-위례 신도시 상가가 ‘소문난 잔치에 먹을 게 없는 셈’이 됐는데

위례는 강남도 가깝고 지역적으로 괜찮지만 거품이 있다. 위례에서 판매를 해야 하는 상가들은 우리 생활 속에서 판매되는 상권이어야 한다. 더 큰 상권은 송파, 잠실 등으로 간다. 위례 같은 작은 신도시 하나 때문에 그런 기반 시설들이 들어가 수 없다. 그런데 그런 상권이 존재할 것처럼 마구 분양을 했다. 생활상권이라는 특성에도 불구하고 택지공급이 너무 비쌌기 때문에 상가 분양가가 비싸졌다. 또한 임차인은 임대료가 비싸기 때문에 안 들어간다. 2008년, 2009년에 공급된 판교가 상가 1층을 평단가 6000만 원에 팔았다. 판교역 중심으로 10년이 지났는데도 아직도 반토막이 난 곳이 많다. 판교에 지금 들어가면 짧으면 5년, 길면 10년은 기다려야 한다. 묻어두기 투자라면 괜찮다.

-상가 투자, 아파트 투자와 다른 점은?

아파트는 1000명이 관심을 갖는 상품이면 상가는 그 중의 1명이 관심을 갖는 시장이다. 사회적인 문제가 굉장히 많음에도 불구하고 크게 부각되지 않고 계속 돌아간다. 상가 투자율이 4.5% 정도 되면 훌륭한 것이다. 안 그런 곳도 많다. 처음 2년은 투자수익률이 나서 괜찮았는데 3년차가 되니까 딜레마에 빠진 사람이 수두룩하다.

-일정기간 임대료를 받지 않는 렌트프리의 주의점은?

임대인이 임차인을 구하려고 렌트프리를 실시한다. 통상적으로 렌트프리 계약기간은 3개월이 지만 6개월 이상 1년 6개월 정도 장기적으로 하는 경우도 있다. 임차인 입장에서 새 상가는 권리금이 없는 장점을 지녔다. 임대료는 비싸지만 장사가 잘될 거 같아 나중에 권리금 받아서 나간다고 생각한다. 하지만 기대했던 상권이 성장을 안 하고 3년차를 맞이하면 렌트프리 했던 임대료 절약 부분의 이익이 제로가 된다. 이에 임차인이 나가게 되면 공실로 이어지기 때문에 개인투자자들이 신도시 상가 신규분양을 받을 경우 신중을 기해야 한다.  

-상가를 구매하려는 사람에게 조언 한마디 해준다면

집은 돈을 벌어주지 않지만 상가를 월세 때문에 돈을 벌어준다고 생각한다. 집은 당장 돈을 벌어주지 않지만 몇 년 후에 집값이 올라가있는데 그걸 못 느낀다. 작은 상가가 여러 채 있는 30대가 무리한 투자를 해서 꼬마빌딩 1채로 갈아타려고 했던 사람이 있었다. 본인이 은퇴할 쯤엔 고수익이 나올 거라고 생각했기 때문이다. 경제가 꾸준한 패턴으로 움직인다면 이론상은 맞다. 하지만 IMF, 금융위기 등 예기치 않은 일을 겪어왔다. 집은 안 되면 본인이 들어가 살 수 있지만 상가는 아니다. 대출을 최대한으로 끌어 쓰는 극단적인 투자는 삼가야 한다. 조금만 금리를 올리면 휘청할 곳이 상가투자다. 자기자본 투자가 중요한데, 부채가 없으면 금리인상에 별 영향을 받지 않게 된다.

또한 상가 투자를 할 때는 임차인이 만족할만한 곳인지 알아봐야 한다. 내가 투자를 하지만 상가를 쓰는 사람은 임차인이다. 상권은 좋은데 임대료가 너무 비싸면 임대인만 좋지 임차인은 아니다. 극대화된 투자 이익은 임대인이 임차인을 힘들게 하는 것이다. 임대인과 임차인은 동반자 관계가 돼야 한다.

-상가 투자에 눈을 돌리게 된 배경은?

30년 전에 문구점, 슈퍼마켓, 서점 등을 운영했었다. 가게를 하면서 느낀 게 좋은 입지에 가서 일하면 훨씬 수익을 많이 낼 수 있을 것 같은데 대부분 상가 관리 관계자들이 차지가 됐 다. 내가 직접 이해관계자가 되면 선점할 수 있을 것 같아서 부동산 공부를 시작하게 됐다. 부동산개발회사에 들어가 직원으로 근무하다가 15년 전에 회사를 만들었다. 부동산 개발을 할 때 임차인에게 유리한 조건으로 상가를 임대한다. 상가의 짜임새가 잘 갖춰져 상권이 빨리 안정화되면 임차인뿐만 아니라 임대인도 이득이다. 상가끼리 업종충돌이 되지 않게 배려했고, 가게 인테리어까지 해줬다. 옆 가게, 위아래 가게들이 서로 밀어주고 당겨줄 수 있게 만들어줬다.