[부동산 칼럼] 변화를 모색하는 뉴스테이, 축소보다 운용의 묘 필요

▲함영진 부동산114 리서치센터장

저금리가 가져온 주택임대차 시장의 지속적인 월세화는 저소득층 뿐 만아니라 중산층 임차가구의 가계경제에도 주거비 부담을 가중시켰다.

공공임대주택이나 주거급여의 지원 대상에서 벗어난 중산층에게도 거주여건이 원만한 도심 내 양질의 임대주택 공급을 지원해보자는 취지로 출발한 ‘뉴스테이’는 2015년 「민간임대주택에 관한 특별법」시행을 기점으로 민간의 기업형 임대사업자에게 택지·세제·금융부문에서 각종 혜택을 부여했다.

뉴스테이는 올해까지 누계기준 약 15만 호의 사업용지를 확보하고, 8.5만 호의 영업인가와 4만 호의 입주자모집이 추진될 예정이다. 한국토지주택공사(LH)와 지자체·민간부문을 합친 지난 5년간(‘11~’15년) 연평균 임대주택 건설실적이 전국 8만 여 가구 수준임을 고려할 때 비교적 짧은 기간 동안 상당한 공급이 이뤄졌음을 짐작할 수 있는 부분이다.

실제 뉴스테이의 신속한 공급 뒤에는 적지 않은 공적재원이 투여되고 있다. 뉴스테이 사업시행자에게 공공부문에서 가용할 택지를 공급하고, 개발면적이 일정규모 이상이 될 경우 촉진지구로 지정해 개발절차를 간소화했다. 사업시행자에 대한 취득세·재산세·법인세 감면혜택 외에도 주택도시기금을 활용해 뉴스테이 리츠회사에 출자 및 융자지원까지 하고 있다.

하지만 임대료 수준과 입주대상 계층의 적정성 등 뉴스테이 운영과정에서 제기되고 있는 여러 쟁점은 향후 정부지원 및 공급방식에 대한 궤도수정을 불가피하게 만들고 있다.

뉴스테이는 입주자 자격 제한, 초기임대료 규제, 분양전환 의무가 없다. 2년의 임대의무기간과 연 임대료 인상률(5%) 규제만 있다 보니, 새정부 출범이후 공적지원 과다 논란과 임대료 설정 및 입주자 모집에 대한 공공성 확보 목소리는 점차 커지고 있다.

일단 국토교통부가 ‘뉴스테이 성과평가 및 중장기 발전방안’에 대한 연구용역을 진행 중이라 좀 더 두고 봐야겠지만, 주택도시기금 지원 등의 혜택을 유지하는 대신 초기 임대료를 주변 시세의 일정 수준 이하로 낮게 책정하거나 입주자의 선정 기준을 무주택자, 신혼부부에게 일부 할애하는 등으로 입주자격을 강화하는 방안이 유력시되고 있다.

이 같은 뉴스테이의 과도한 공공성 강화 또는 민간사업자가 수용하기 부담스러운 급격한 정책변화는 자칫 민간부문 임대주택 공급의 지속가능성을 해칠 수 있어 우려 할 부분이 적지 않다. 뉴스테이는 저 품질 또는 영세한 이미지로 굳혀졌던 임대주택의 부정적 국민인식을 개선하고 정비사업과 연계해 기성도시 내 수요자가 선호하는 직주근접지에 민간임대를 공급했다. 뉴스테이가 임대사업방식의 다양성에 일조했다는 순기능은 반드시 고려할 필요가 있다.

LH 등 공공기관 부채로 인한 공공임대 공급과 관리가 쉽지 않은 상황에서 문재인 정부는 매년 17만 가구의 공적임대주택을 공급하기로 했고 이 중 4만 가구는 준공공임대, 민간건설임대 등 공공지원 민간 임대주택을 공급해야한다. 분명 뉴스테이 같은 기업형 민간임대주택의 공급지원이 없이는 달성하기 쉽지 않은 목표인 셈이다.

뉴스테이는 분양형 위주로 흘러가는 주택건설 산업에 주택임대 관리란 새로운 사업영역을 열어주고 건설업 구조변화의 선진화를 고민케 했다. 뉴스테이에 대한 정부의 공공지원과 임대료, 입주자자격 요건에 대한 적적한 공적규제 부과의 균형점을 찾아 사회적 우려를 불식시키는 등 제도운영 부작용을 교정하는 수준에서 변화는 모색되어야 한다.

충분한 주택정책지원이 부족한 상황에서 아직 내 집 마련을 엄두에 내지 못하는 중산층을 위해서라도 민간의 뉴스테이 공급은 지속될 필요가 있다. 변화를 꾀하는 뉴스테이가 과중한 제도개선으로 자칫 공급 축소로 흘러가기 보다는 합리적 정책추진으로 운용의 묘를 살려 앞으로도 임대주택의 다양성과 민간임대시장의 선진화를 이룰 초석으로 활용되길 바란다.