강남 재건축 청약 한파 분다…내년에도 냉각기 전망

▲래미안 신반포 리오센트 현장 (사진=유수환 기자)

[에너지경제신문 유수환 기자] 강남 재건축 신규 분양 단지가 투기세력이 빠지면서 실수요자 중심으로 재편될 것으로 예상된다. 부동산 11·3 대책이 적용된 이후 고공행진하던 강남권 재건축 단지도 청약 수요자가 급격하게 줄어들었다. 입주 때까지 분양권 거래 및 집단대출이 금지됨에 따라 이전보다 분양 열기는 수그러들었다.

또한 오는 9일부터 주택 담보 대출 심사에 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 적용되고 미국의 금리인상까지 더해지면 분양권 투자 수요가 급감하게 되면서 주택 시장의 전반적인 침체로 돌아설 전망이다.


◇ 부동산11·3 대책 여파…래미안 신반포 리오센트 청약률 급감

삼성물산이 짓는 강남권 재건축 단지 ‘래미안 신반포 리오센트’의 1순위 청약 경쟁률이 급감했다.

8일 금융결제원 아파트투유에 따르면 전날 진행된 ‘래미안 신반포 리오센트’의 1순위 청약에서 총 134명 모집에 1647명이 몰려 12대 1의 경쟁률로 마감했다. 작년과 올해 분양했던 강남권 재건축 단지 중 가장 저조한 청약률이다.

정부의 규제 발표 이전의 강남 재건축 분양 단지는 수십대 1 혹은 수백대 1의 청약 경쟁률을 기록하면서 과열 양상을 보였다.

올해 1월 분양한 ‘신반포자이’(GS건설)은 역대 최고 분양가(3.3m²당 평균 4290만원)에도 불구하고 1순위 청약에서 37.8대 1을 기록했다. 이어 3월 강남구 개포동에 분양된 래미안블레스티지는 33.6대1의 경쟁률을 기록했고, 6월 강남구 일원동에서 분양된 ‘래미안루체하임’은 50대1의 청약률을 나타냈다.

고분양가 논란을 빚었던 서울 강남구 개포주공3단지 재건축 아파트인 ‘디에이치 아너힐즈’가 평균 100대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했고, 대림산업의 아크로리버뷰는 300대 1의 청약률을 기록했다.

그에 비교한다면 래미안 신반포 리오센트는 1순위 청약에 마감했으나 타 단지에 비해 청약률이 크게 떨어졌다. 이 같은 원인은 입지에 비해 다소 비싼 분양가와 부동산 규제로 인해 단기 투자자들이 크게 줄어들었기 때문이라고 전문가들은 진단한다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "단기시세차익을 노리는 투자자들이 크게 줄었고, 입지에 비해 다소 높은 분양가가 일정부분 작용한 것으로 보인다"면서 "향후 재건축 단지의 분양가에도 영향을 미칠 것"이라고 설명했다.

잠원동 내 공인중개업소 관계자 역시 "래미안 신반포 리오센트는 주거 환경은 쾌적하지만 지하철 잠원역과 반경 1km 이상 떨어져 있어 역세권은 아니다. 아울렛 등 생활편의시설을 이용하기도 다소 먼 거리"라고 말한다.

그래도 실수요자 중심으로 청약했기에 선전했다는 것이 부동산 전문가들의 평가다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "부동산 규제가 강화되면서 청약률은 떨어졌지만 10대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 것은 이 지역(강남권)에 실수요자가 충분하다는 것을 반증한다"고 설명했다.

다만 계약율이 관건이다. 작년 말 반포동에서 분양한 아파트 역시 20대 1에 가까운 청약률을 기록했으나 한동안 미분양에 시달렸기 때문이다. 강남 잠원동 내 공인중개업소 관계자는 "과거처럼 초기 완판은 쉽지 않을 것"이라고 설명했다. 그러면서도 "강남권은 공급에 비해 수요자들이 충분한 만큼 시간이 지나면 충분히 소진될 수 있을 것"이라고 관측했다.

◇ "내년 시장 분위기 더욱 위축될 것"

내년에는 강남 재건축 시장이 지금보다 더 위축될 여지가 있다고 전문가들은 전망한다. 내년 신규 분양단지들은 잔금대출 규제 시행, 분양승인 강화 등으로 주춤해 질 가능성이 크다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "최근 전반적으로 재건축 시장이 둔화되거나 마이너스로 떨어지고 있다"면서 "단기투자수요가 줄어들면서 시장이 위축될 가능성이 크다"고 설명했다.

11·3 대책이 나온지 한달이 지나면서 규제의 직격탄을 맞은 강남4구는 심리적 위축현상을 겪어 기존주택 매매시장도 냉각기에 접어들었다. 부동산114에 따르면 11·3 대책 이후 강남4구 재건축 아파트의 11월 매매가 변동률은 송파구 -1.86%, 강동구 -1.09%, 서초구 -0.71%, 강남구 -0.50%를 기록했다.

한편 내년 강남권에 분양하는 재건축 단지는 총 5180가구에 달한다. 이 가운데 1989가구가 일반분양될 예정이다.

서초구 반포동·잠원동에서도 신규 분양 단지가 준비 중이다. GS건설이 내년 상반기에 잠원동 일대에 ‘신반포 한신6차’(센트럴자이)를 분양할 예정이다. 한신6차는 지하철과 가까운 초역세권 단지다. 다만 단지 규모(775가구)가 크지 않다는 점이 단점으로 꼽힌다.

현대건설 역시 서초구 반포동에서 삼호가든 3차( 835가구)를 재건축하는 단지를 선보인다. 해당 단지는 현대건설의 고급 프리미엄 브랜드 디에이치를 적용한다.