성공투자 확실?…검단신도시 3년 뒤 어떻게 될까

▲검단신도시 항공사진. (사진=인천도시공사)

 
[에너지경제신문 오세영 기자] 미분양으로 홍역을 치렀던 검단신도시에서 신규 분양이 지난달부터 재개됐다. 미분양 물량이 해소되고 민간택지 분양가상한제 시행으로 공급 부족 우려가 커지면서 검단신도시가 반사이익을 얻을 것이란 기대감이 높아졌기 때문이다.

하지만 전문가들 사이에서는 검단의 경우 입주가 시작되더라도 교통 등 생활편의시설이 충분히 갖춰지지 않고 서울처럼 실수요가 풍부하지 않아 투자에 조심해야 한다는 의견이 많다.

금융결제원에 따르면 대방건설이 최근 검단에 분양한 ‘검단신도시2차 노블랜드 에듀포레힐’ 청약접수가 3일부터 시작된다.

단지는 전용면적 76~109㎡ 1417가구로 조성된다. 분양가는 84㎡(기준층 기준)가 3억9200만~4억3900만원 수준이다. 바로 옆에 붙어 있는 ‘대광 로제비앙’보다 약 5000만원 비싸다. ‘대광 로제비앙’은 지난달 청약에서 미달을 기록했다.

다시 검단에 미분양 신호가 켜지자 대방건설은 ‘검단신도시2차 노블랜드 에듀포레힐’이 타 단지에 비해 더 높은 수익을 얻을 수 있다는 내용을 내세워 홍보에 나섰다. 미분양이 날 것이라 판단하고 실거주자보다는 투자자를 겨냥한 셈이다.

올해 검단신도시에서는 4개 단지를 제외하고는 모두 미분양 몸살을 앓았다. 특히 ‘검단 대방노블랜드’와 ‘검단 파라곤 1차’는 1·2순위 청약에서 모두 미달됐다. 이후 지난 여름을 기점으로 검단신도시 미분양은 해소되기 시작됐다. 일각에서는 8월 발표된 신도시 교통대책이 호재로 작용해 미분양이 소진됐다고 설명했다.

그러나 미분양 해소에 큰 영향을 끼친 요소는 계약금 5% 인하와 중도금 이자후불제 등 금융혜택 제공 때문인 것으로 파악됐다. 당시 건설사들은 "1500만~2000만원으로 향후 5000만~1억원의 시세차익을 거둘 수 있다"고 홍보까지 했다.

인근 공인중개사에 따르면 이때부터 투자자들이 미분양 아파트를 하나 둘 사들이면서 실거주와 투자 수요 대비가 5대 5 정도로 형성됐다.

▲‘검단신도시2차 노블랜드 에듀포레힐’ 홈페이지 캡쳐.

‘검단신도시2차 노블랜드 에듀포레힐’도 청약을 앞두고 구체적인 수익 금액까지 제시하고 있다. 대방건설 측은 "공사기간 34개월에 입주기간 3년 5개월을 합치면 입주 때(등기전) 분양권 전매가 가능하고 4220만원의 수익을 얻을 수 있다"고 주장한다. 나아가 "소유권 이전등기가 의무화된 타 단지에 비해 수익이 약 1.8배 높다"고 강조한다.

대방건설의 투자 수익 계산은 3년 뒤 5000만원 정도 프리미엄이 붙을 것이라는 가정에서 비롯됐다. 현재 1년 전매제한이 풀린 ‘유승 한내들’, ‘금호 어울림’, ‘호반 베르디움’의 분양권 프리미엄이 2000만~5000만원 정도 붙은 것을 감안한 것이다.

그러나 지역 공인중개사와 업계 관계자에 따르면 3년 뒤에도 ‘검단신도시2차 노블랜드 에듀포레힐’에 비슷한 수준의 프리미엄이 붙을지는 불투명하다.

실제 검단에 거주하는 한 주민은 "검단신도시의 경우 교통이나 인프라가 많이 부족한 상황이라 실거주에 적합하다고 말하기도 애매하다"며 "실거주 기능에도 의문이 드는데 투자가치를 어떻게 논할 수 있겠느냐"고 반문했다.

게다가 3년 뒤 전매제한이 풀리는 시기에 검단에서는 2단계 분양이 시작된다. 인근 A공인중개사무소 관계자는 "상반기 분양 때부터 공급 과잉 우려가 있던 지역이고 연말까지 2200여 가구의 추가 분양이 예정돼 있다"며 "경기도 평택의 경우 각종 개발호재에도 불구하고 집값이 바닥에 머물러 있는 것은 공급과잉 때문"이라고 설명했다.

3년 뒤 전매제한이 풀린 물건이 일시에 쏟아지는 것도 높은 프리미엄 형성에 장애가 될 전망이다. 또 다른 B공인중개사 대표는 "한꺼번에 많은 물량이 풀리면 집값이 약세를 보일 것은 뻔하다"며 "무엇보다 공급 물량을 고려하면 전셋값도 2억원 이상 받기 어려울 것으로 예상되는데, 여기에 전세난까지 겹치면 소액투자자들의 경우 잔금 납부에 어려움을 겪을 수 있다"고 우려했다.

미분양 우려가 완전히 가시지 않은 상태에서 투자에 초점을 맞춘 대방건설의 홍보는 과장광고 논란을 야기할 수 있다. 투자의 신 허준열 대표는 "대다수 단지들의 홍보수단이겠지만 실거주자도 외면하는 상황에서 투자성을 과하게 부각시키는 홍보 내용은 마케팅 수단에 불과하다"고 지적했다.