[전문가 기고] 부동산 매매, 금리 인상·인하와 큰 관련 없어

민경미 기자 nwbiz1@ekn.kr 2019.06.11 11:15:35

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김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장


금리가 인하될 것이라는 금융 전문가들의 의견이 나오고 있다. 금리 인하를 하게 되면 누가 가장 혜택을 많이 보게 될까? 당연히 대출을 많이 받은 사람이다. 누가 대출을 많이 받았을까? 개인일까? 기업일까? 정부일까? 과연 누가 가장 이익일까?

주관적인 입장을 버리고 시장을 있는 그대로 보자. 정부는 개인을 위해서 대출 금리를 낮추는 것이 아니다. 물론 어느 정도 고려했을 수는 있지만 0.25% 낮춘다고 개인의 대출 사정이 크게 달라지지 않는다. 0.25%를 낮춤으로서 큰 혜택을 볼 주체를 생각해 보자. 대출 금액이 클수록 혜택이 커진다. 몇 백만원, 몇 천만원, 몇 억 단위가 아니라 몇 조 정도, 최소한 몇 천억 정도 대출을 받은 주체에게는 엄청난 혜택이 가는 것이다. 그 정도 대출을 받는 주체가 누구인가? 바로 기업과 정부다.

정부도 대출을 받는다. 국채, 지방채 이런 것이 결국 다 대출의 일종이니까. 그 금액이 엄청나다. 거기에 공공기관 빚이 상당히 많다. 대부분 빚의 규모가 00조 단위다. 공공기관도 엄청난 대출 이자를 내고 있다.

이제 금리 인하에 대한 포인트가 좀 달라 보일 것이다. 물론 금리를 인하하면 개인 대출을 받는 경우에도 혜택이 있다. 없다는 의미가 아니다. 하지만, 0.25% 때문에 대출 안 받을 걸 받을 정도의 큰 메리트는 아니라는 것이다. 0.25% 인하해도 우리가 실질적으로 느끼는 금리의 혜택을 크지 않을 것이다. 금융기관에서는 반영을 제대로 하지 않을 가능성이 매우 높으니까.

부동산 투자가 증가할 것이라는 우려도 있다. 하지만 금리는 부차적인 것이다. 금리가 높아 투자를 하지 않는 사람은 거의 없다. 투자할 물건이 있으면 투자를 하는 것이지. 0.25% 때문에 투자를 하는 것이 아니라는 것이다. 금리 인하로 투자 적격이 아닌 상품이 투자 적격이 되는 것이 아니라는 것이다.

이런 의견도 있다. 정부나 기업체가 혜택을 보는 것이면 일반 개인들에게도 낙수효과라는 것이 있는 거 아니냐. 결국 시장의 유동성을 늘어나게 되므로 거래가 더 활발해 지는 거 아니냐고 말이다. 이런 대기업 부실 문제, 금융권 부실 문제가 있을 때마다 과연 낙수효과가 있었는지 복기해 보자.

유동성 시장이 되려면 돈을 쓰는 개인들에게 돈이 흘러들어가야 한다. 그래야 돈을 시장에서 쓰니까. 가장 좋은 방법은 정부가 개인에게 직접 돈을 주는 것이다. 기업체에서 월급은 안 주는 경우가 있다. 그럴 때 정부가 직접 월급을 주는 것이다. 그럼 유동성이 늘어납니다. 시장에 돈이 많아지니까.

그렇지만, 대부분의 정부의 지원은 기업체나 정부의 빚을 탕감해 주는 것이다. 대출 금리는 낮춰주는 것이다.

금리 인하로 부동산 투자가 어느 정도 활성화 될 수 있다. 하지만, 그건 금리 인하 때문이 아니라 부동산을 구매하고자 하는 수요층이 많아지기 때문이다.

여기서부터 우리는 신중해 질 필요가 있다.

남들이 산다고 따라사기, 감당하지 못할 정도로 대출받기, 매물 없다고 아무 물건이나 사기 등등의 분위기로 갈 가능성을 우려하는 경우도 있다. 하지만 그렇게 되지 않을 것이다.

금리 인하를 한다면 부동산 투자자들의 위한 것이 아니니 평소보다 오버해서 투자할 필요는 없다. 그저 ‘대출이자가 좀 낮아져서 좋네’ 정도로만 판단하시면 좋겠다. 투자를 하지 않아도 될 물건을 매수하는 쪽으로 확대 해석하지 않으셨으면 하는 의미다.

금리 인하가 되면 신규 분양과 기존 대출자들은 혜택을 본다. 신규 분양 혜택은 대출 이자가 어느 정도는 낮아지기 때문에 보는 혜택이 메인이 아니다. 중도금 대출 물건이 많이 질 수 있다. 중도금 무이자면 분양가가 조금 비싸더라도 분양이 더 잘된다. 결국 시행사와 시공사가 혜택을 보는 것이다. 기존 대출자들은 당연히 이자가 주니까 어느 정도 혜택이 있다. 이것이 전부다.

금리 인하로 부동산 시장이 어떻게 되지 않는다. 과거 기준 금리가 5%가 넘었을 때도 시세가 올랐다. 부동산 광풍도 있었다. 이제 저금리 시대이기 때문에 금리의 변동은 부동산 투자에 영향을 주는 정도가 과거 대비 크게 낮아졌다.

오히려 DTI, LTV 축소, 초과이득반환, 다주택자양도세중과, 분양가상한제 등이 부동산 시장에 주는 영향력이 크다.

아전인수 하기 보다는 객관적으로 시장을 평가하시기 바란다. 부동산 매매는 결국 시장의 수요와 공급이 가장 중요하다. 그로 인한 주택 구매 심리와 관련이 크지 금리와는 큰 관계가 없다.





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