[법률칼럼] 아파트 등 집합건물의 하자보수는 어떻게 해결해야 할까

벽에 금이 가거나, 일부 마감재에서 라돈이 검출되거나 비가 오면 벽을 통해 누수가 생기는 등의 아파트 하자 관련한 뉴스, 어제 오늘의 일이 아닌 것 같다. 요즘 아파트 하자 보수 문제로 나몰라라하는 시공업체들 때문에 답답한 마음에 분쟁조정위원회를 찾아가지만 대기줄이 길어 언제 순번이 찾아올지 모른다. 이에 대한 문제 해결, 어떻게 이뤄져야 하는지 살펴보자.

하자와 관련하여 청구권자는 원칙적으로 집합건물법상의 구분소유자인데, 집합건물이란 한 동의 건물에서 구조상 구분된 몇 개의 부분이 독립된 건물로 사용될 수 있어 구분 소유권의 객체가 될 수 있는 건물이다. 대표적으로 아파트가 있다.

하자가 발생했을 때, 어떤 절차를 통해 어떤 기관으로 가야하는 지, 잘 모르는 경우가 많은데, 이 곳 저 곳, 돌고 돌다가 하자 담보 책임기간을 넘겨버리거나 제 풀에 지치거나 결국 답답함을 떠안는 것은 결국 입주민들이어서 사회적으로 심각한 문제가 되고 있다.

분양자는 구분소유자에 대하여 하자담보책임을 부담하는데, 판례에 의하면 이러한 하자담보책임은 분양계약관계를 전제로 한 것이 아니라 위 법령에 기하여 분양자의 구분소유자에 대한 담보책임을 정한 특수한 법정 책임이라고 보고 있다.

일단 현행법상으로는 '하자보수'와 관련한 법령은 민법과 주택법에서도 다루고 있는데, 아파트의 경우에는 공동주택법이 적용된다. 하자가 발생했을 때, 하자 담보 책임기간, 2년에서 10년 정도 되는데, 이 기간 내에 입주자대표회의, 임차인이 사업주체에 하자보수를 청구하면 15일 이내에 하자보수를 해주거나 하자 보수 계획을 입주자 대표 회의에 통보를 해야 한다.

그런데 사업 주체가 하자 내용이나 담보 책임을 회피하는 경우에는 국토부의 '하자 심사 분쟁 조정 위원회'를 통한 처리절차를 진행하게 되는데, 그럼 또 입주민들은 결과가 나올 때까지 기다려야 한다. 아파트에 거주하시는 분들이 거의 80%이상인데 이 모든 것들이 국토부에서 혼자 컨트롤 한다는 것 자체가 실효성이 없어 보인다.

집합건물법 제9조 제1항은 하자담보책임에 관하여 민법 제667조 및 제668조를 준용하므로 사용검사일 또는 사용승인일 전·후를 불문하고 집합건물에 발생한 모든 하자에 관하여 하자보수책임, 하자보수에 갈음한 손해배상책임, 하자보수청구와 함께 하는 손해배상책임이 인정되고, 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다고 규정하고 있다.

건설소송전문변호사가 운영하는 법무법인혜안 건설전문센터에 의하면 “하자담보책임기간과 관련하여 하자가 발생하였음에도 구분소유자가 분양자에게 하자보수청구 등 권리행사를 하지 않다가 제척기간을 도과하면 소멸시효가 완성되지 않았다 하더라도 권리를 행사할 수 없다. 이와 반대로 소멸시효가 제척기간보다 먼저 완성하였을 경우에도 손해배상청구권을 행사할 수 없을 것이나, 집합건물의 구분소유자의 분양자에 대한 손해배상청구권의 소멸시효는 10년으로 제척기간보다 짧지는 않으므로 그러한 경우는 발생하지 않을 것이다”고 한다.

참고로 공동주택관리법과 집합건물법상의 하자담보책임과 관련하여 하자가 발생한 경우에는 공동주택관리법상 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하였다면 집합건물법상 하자담보책임기간 내에 재판상 또는 재판 외의 방법으로 하자보수청구를 하여야 하고, 만일 하자보담보책임기간 내에 하자가 발생하였음에도 하자담보책임 기간 내에 재판상 또는 재판 외의 하자보수청구를 하지 않았다면 권리를 구제받지 못한다.

따라서 하자담보책임기간 내에 재판 외의 방법으로 하자보수청구를 하였으나 사업주체 등이 하자보수를 하여 주지 않을 경우에는 반드시 하자발생일로부터 10년이 지나기 전에 재판상 청구를 하여야 한다.



정리  |  박성준 기자 mediapark@ekn.kr