재건축 안전진단 지각변동… 재개발 지역 영향은?

- 재건축 안전진단 강화, 서울 시장과 지방 시장에 미칠 영향 달라
- 이미 진척된 재건축 사업지 상당수…풍선효과는 없을 것

[에너지경제신문 최아름 기자] 재건축 안전진단 강화로 아직 사업도 시작하지 않은 노후 공동주택의 재건축 과정이 더뎌지게 됐다. 이에 따라 그동안 재건축보다 조명을 덜 받았던 재개발 구역 등이 관심을 받고 있다.

▲서울 용산구 원효로4가에 위치한 재건축 대상 아파트 (사진=최아름 기자)

◇ 재건축 안전진단 강화, 파장은?…재개발 구역, 영향 크지 않아

국토부는 불필요한 재건축 사업을 막기 위해 ‘안전진단 기준 강화’ 방안을 꺼내들었다. 30년만 지나면 재건축이 가능해져 수익성을 기대하고 집을 구매하던 부동산 시장에 변동이 생기게 됐다.

사업성이 높은 지역의 아파트 단지에 쏠렸던 투자 수요의 관심이 자연스럽게 식을 수 밖에 없다. 수익을 내기 위해 빠르게 추진해야 했던 사업이 속도가 늦춰져 상대적으로 재개발 구역 등의 사업 진척이 빠르게 일어나는 것처럼 보일 수 있다. 그러나 실제로 사업성이 늘어나거나 사업 기간이 실질적으로 줄어드는 것은 아니기 때문에 상대적으로 관심이 덜했던 재개발 구역으로 부동산 투자 수요가 넘어온다고 판단하기는 어렵다.

공급 문제 역시 재건축으로 서울 내에 아파트를 공급하는 것은 한정적이라는 한계도 지적되고 있다.

김덕례 한국주택산업연구원 정책연구실장은 "저층 아파트 단지가 아니고, 용적률을 상향할 수 없다면 재건축으로 인해 서울 내에 공급되는 아파트도 한정적"이라며 "재건축 사업 속도가 늦춰져 발생하는 공급 문제는 없을 것"이라고 설명했다.

◇ 서울·지방 간 노후 주거지 발전 속도 맞춰야

지방의 사정은 어떨까. 서울이 아닌 다른 서울과 부동산 시장이 다르지만 같은 강화된 안전진단 기준을 적용받는다. 서울 내 재건축 단지의 경우 사업성이 높아 재건축 시기가 늦어진다 하더라도 최대한 빠르게 사업을 추진할 가능성이 크다. 그러나 사업성·수익성이 낮은 지방의 재건축 아파트 단지는 재건축 허가를 받는다 하더라도 사업 진척이 쉽지 않아 일반적인 서울 내 재건축 사업에 비해 더디게 진행되는 경우가 많다.

강화된 재건축 안전진단 기준 영향으로 지방 재건축 시장이 침체되지 않도록 방지하는 방안도 필요할 것으로 보인다. 주거환경 평가에서 지나치게 낮은 등급을 받은 경우 재건축 추진이 가능하다는 예외 조항도 있으나 사업 진척이 느려지는 지방 재건축 아파트 단지의 경우 사업 속도를 낼 수 있도록 지원하는 방책이 필요할 것으로 보인다.

김 실장은 "재건축 안전진단 변경은 강남 집값을 잡기 위한 조치가 아니다"라며 "이미 강남권 주요 아파트의 경우 재건축 사업이 충분히 진행됐기에 정책이 집값에 미치는 영향보다는 전체적인 노후 주거지 개선 등에 미치는 영향을 봐야 할 것"고 말했다.