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[에너지경제 칼럼] 과도한 주택임대사업자 임대료통제를 개선하자

에너지경제ekn@ekn.kr 2017.10.12 10:06:30

 
현무준교수

▲현무준 평택대학교 도시 및 부동산개발학과 교수



2013년에 은퇴한 60대 초반의 이일수 씨(가명)는 자신이 사는 주택과 퇴직금을 비롯해 평생 모은 여유자금이 있으나 향후 생활비 걱정이 컸다. 국민연금으로 생활비를 충당하기는 부족했기에 여유자금으로 주택을 산 후 주택임대사업을 시작했다.

대부분 일반인은 임대사업자로 등록하지 않고 주택을 전·월세로 임대하지만, 평생을 바르게 살아왔다고 자부해 온 그는 부정적인 의미로 사용되는 다주택자라는 말이 듣기 싫고 임대사업을 장기적으로 바르게 하고 싶었다. 이를 위해 주택임대사업자(일반형임대사업자)로 등록하고 세제 혜택도 받을 수 있어 좋다고 생각했다.

이일수 씨가 2014년 준공공임대주택으로 등록한 주택은 최소 10년을 임대해야 한다. (2015년 12월 29일 이후에 등록한 경우는 8년) 10년간 임대료상승률은 연 5%를 넘을 수 없지만 세제 혜택이 다양했다. 2016년에는 임대차계약기간 2년이 만료되어 임대료를 10% 인상하고 2년을 연장하는 계약갱신을 했다. 계약을 체결하거나 내용이 변경되면 시·군·구청에 임대조건(변경)신고를 해야 한다. 시청담당자는 이일수 씨에게 임대료 10% 인상은 잘못됐기에 5% 범위로 수정해 임대차계약서를 다시 작성하도록 했다.

주택임대사업자 등록 관련 법령인 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따르면 임대료는 연 5% 범위에서 증액할 수 있다. 따라서 임대차기간 2년이 지나 계약을 갱신할 경우 10%까지는 증액할 수 있다는 생각은 일반적이다. 하지만 국토교통부는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’, ‘기업형임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침’에 따라 1년 전 임대료 대비 5% 범위에서만 인상할 수 있다고 유권해석하고 있다.

이 조건을 임대주택시장에 적용해 보자. 주택임대차 계약 기간은 2년이 기본이고 그 이상도 가능하다. 2년 미만으로 계약하는 경우도 있지만, 임차인이 계약 기간을 2년 미만으로 주장하지 않는 한 2년으로 본다. 2년이 지나 계약 갱신 시 전 임대료 대비 5% 범위에서 인상할 수 있다. 인상률은 연 2.5% 정도다. 계약 기간이 끝나도 묵시적 갱신에 의해 2년이 추가되면 총 계약 기간은 4년이 되고, 4년 후에 계약을 갱신하려면 이 경우에도 이전 임대료 대비 5% 범위에서 인상할 수 있다. 인상률은 연 1.25% 미만이다.

임대료는 항상 이전 계약을 기준으로 정해지므로 한 번 임대료가 낮은 수준에서 정해지면 상승 제한 기준이 된다. 전반적으로 시장임대료가 하락하거나 최초 입주 등 특수한 환경으로 임대료가 매우 낮을 때 임대차계약 체결 시 그 임대료가 통제 기준이 된다.

전세보증금이 2억원인 시장에서 신축 아파트 때문에 보증금이 1억원으로 하락했다고 가정하자. 이런 수준의 전세보증금은 일반적으로 2년 후에는 2억원까지 회복할 수 있으나 보증금이 1억원인 시점에 계약을 체결한 임대사업자는 2년 후 재계약 시 보증금을 시세인 2억원까지 인상할 수 없다. 기존 보증금 1억원에서 5%를 인상한 1억500만원까지만 가능하다.

이런 상황에서 임대사업자는 임대사업 등록에 대해 고민할 수밖에 없다.

임대료통제는 임대사업자를 억압하려는 제도가 아니다. 임대업을 장려하면서도 임대료의 과도한 상승을 예방해 임차인에게 적절한 주거지를 제공해주기 위한 제도이다. 과도한 통제는 임차인에게만 일시적 만족을 줄 수 있을 뿐 임대사업자를 시장으로부터 이탈시키고 결국 임차인의 주거권을 위협하는 부메랑이 된다.

따라서 일반형임대사업자의 임대주택에 ‘기업형임대주택 공급촉진지구 등에 관한 업무처리지침’을 적용해 임대료를 과도하게 통제하는 것은 바람직스럽지 못하다.



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