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[부동산칼럼] 부동산 대책 이후 서울 아파트 경매시장의 변화

신보훈 기자bbang@ekn.kr 2017.10.10 09:12:01

 
이창동 지지옥션 선임연구원

▲이창동 지지옥션 선임연구원


지난 9월 18일 서울 동부지법 경매 5계 법정에서 열린 성동구 행당동 행당한신 아파트 115㎡ 경매에 무려 53명의 응찰자가 몰렸다. 서울 아파트 경매 물건에 50명 이상의 응찰자가 몰리는 일은 상당히 드문 경우다. 경쟁률이 최고에 달한다는 올해에도 해당 사건을 포함해 6건에 불과했다. 경쟁이 치열해 지다 보니 낙찰가격도 덩달아 상승해 애초 감정가 6억7000만원을 훨씬 넘어선 7억1711만원(감정가의 107%)에 낙찰이 이뤄졌다. 8·2부동산 대책 이후 잠잠하던 서울 아파트 경매 시장의 본격적인 회복을 알린 사건이다.

서울 아파트 경매 데이터를 살펴보면 대책 이후 두 달 사이에 세 번의 변곡점이 발생했다. 다. 첫 변곡점은 대책 직후부터 8월말까지 한 달간으로 전월대비 낙찰가율은 7.7%p 하락한 91.5%, 경쟁률은 절반 이상인 6.8명이 줄어든 5.8명에 그치면서 대책의 효과를 실감하게 했다. 일반적으로 경매 투자는 타 부동산에 비해 대출 비중이 높다고 알려져 있다. 최저매각가의 10%만 있으면 입찰이 가능하기에 한때는 입찰보증금만 마련하고 나머지를 모두 대출로 채우는 경우도 있었다. 하지만 부동산 대책 이후 경매 낙찰 이후 받는 경락잔금대출도 모두 규제에 포함됐다. 결국 개인이 낙찰 받는 경우 LTV·DTI규제에 적용되면서 대출에 대한 부담이 생겼다. 더불어 부동산 경기 침체, 급매 물건 증가에 따른 시세파악 혼란 등으로 인해 전반적으로 낙찰가율 및 경쟁률이 하락한 것으로 분석됐다.

하지만 한 달이 지나고 9월에 들어서면서 두 번째 변곡점이 나타났다. 경쟁률은 여전히 6대 1 이하로 7월 평균응찰자 12.6명 대비 절반수준에 불과했지만 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 7월 고점 수준을 회복했다. 초반에는 일부 감정가가 낮게 책정된 물건들에 한해 나타난 기저 효과로 판단했지만 이후에도 고낙찰가율을 기록하는 물건들이 속출했다. 대책 이후 추가 대책 발표 및 다주택자 양도세 중과 논란 등이 활발해 지면서 투자자들의 관망세는 이어졌지만, 일반 부동산 시장의 시세 하락세가 멈추고 안정되면서 낙찰을 준비하던 실수요자 중심으로 시세에 근접한 낙찰이 이뤄지면서 평균 낙찰가율이 상승한 것으로 추정된다.

이런 상승세는 결국 경매시장으로 다시 투자자들 불러 모았다. 세 번째 변곡점이다. 앞서 살펴본 예와 같이 9월 세 번째 주에 들어서는 본격적으로 응찰자들이 몰리기 시작했다. 18일부터 일주일간 낙찰된 서울 아파트 14건에 몰린 응찰자가 무려 259명(평균 18.5명)에 달했다. 세 번째 주 평균 낙찰가율도 104.3%를 기록하며 대책 이전을 오히려 웃돌았다.

결과적으로 9월 서울 아파트 경매시장 평균 낙찰가율은 99.2%, 평균 경쟁률은 9.2명을 기록했다. 낙찰가율은 전월하락세를 완벽히 회복하며 7월과 동률을 이뤘으며, 평균경쟁률은 전월대비 3.3명 상승한 9.1명을 기록했다. 낙찰가율은 한 달의 조정을 거쳐 평년 수준을 회복했으며 응찰자만 소폭 하락한 모양새다. 응찰자 경쟁이 가장 치열했던 7월 12.6명에 비해서는 3.5명이 감소한 것을 상기하면, 대출 비중이 많은 투자자들은 일단 경매시장에서 빠져나갔지만 아직도 자금의 여력을 가지고 있는 실수요자 및 투자자들이 경매시장에 많이 남아있는 것으로 추정할 수 있다. 결과적으로 하반기 서울 아파트 경매시장도 당분간 낙찰가율 고점은 어느 정도 이어질 것으로 보이며, 다만 경쟁률은 상반기에 비해 20% 정도 낮아질 것으로 예상해 본다.





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