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[칼럼] 부동산 규제가 건설·부동산업에 미치는 영향

권대중 대한부동산학회 회장 겸 명지대학교 부동산대학원 교수

에너지경제ekn@ekn.kr 2017.09.14 09:16:38

 
권대중 교수


문재인 정부는 출범한지 4개월 만에 부동산 규제 대책을 3번이나 발표하였다. 그것도 아주 강력한 대책이다. 강력한 대책은 단기적으로 시장 과열을 막는데 매우 효과적이다. 그러나 일부 전문가들은 고강도 규제정책은 오히려 부동산시장을 비정상적인 시장으로 왜곡시킬 것이라고 우려하는 목소리도 있다. 문제는 부동산시장이 침체되고 가격이 급락하면 그 여파는 중개시장과 건설시장에 영향을 미친다. 당장 중개시장은 거래절벽 현상이 나타나면서 전월세 가격이 상승할 수 있으며 건설시장은 미분양이 나타나고 분양을 받은 수분양자들도 잔금대출을 받지 못하거나 입주계획서를 제출하지 못하여 입주를 미루거나 미입주 사태가 벌어질 수도 있다.

그런데 정작 국민들은 문재인 정부가 발표한 부동산시장 규제 대책이 얼마나 고강도 대책인지 내용을 잘 알지 못하고 있다. 서울전역과 성남시 분당구와 대구 수성구가 투기과열지구로 묶였고, 서울의 강남4구를 비롯한 11곳은 투기지역으로 묶였으며, 경기도의 남양주시를 비롯한 6곳과 부산광역시의 해운대구를 비롯한 7곳이 조정대상구역이다. 그리고 9.5대책에서 인천광역시 연수구·부평구, 안양시 만안구·동안구, 성남시 수정구·중원구, 고양시 일산동구·서구, 부산 등이 가격상승의 우려지역으로서 집중 모니터링해 주택시장이 과열되거나 과열우려가 있으면 바로 투지과열지구로 지정한다. 투기과열지구가 무엇이고 투기지역 그리고 조정대상지역의 규제 정도가 어느 정도인지 내용이 많아서 전문가도 이해하기 어렵다. 문재인 정부가 부동산 규제대책을 융단 폭격하듯 내 놓은 것이다.

부동산 시장에서 가격이 오른다는 것은 수요가 많다는 것이며 수요가 많으면 공급을 해야 한다는 말이다. 그런데 문재인 정부는 공급정책이나 수요분산 정책을 내 놓은 것이 아니고 당장 가격을 통제하는 수요억제 대책을 내 놓았다. 이는 향후 규제가 다소 완화된다면 또다시 가격이 급등할 것이다.

이번 정부의 부동산 대책은 예상보다 강도가 강하고 생각보다 빠르게 시장에 전달되고 있다. 이렇게 되면 당장 중개시장은 거래절벽으로 인하여 개점휴업을 해야 하며 건설시장은 점점 환경이 어려워져 설 곳을 잃을 수도 있다는 위기의식을 갖게 된다. 그래서 아파트 사업에 의존하는 국내 건설사들에게는 비상이 걸렸다. 더 이상 아파트 분양으로 돈을 벌 수 없다는 분석도 나오고 있는 것이다. 물론 살아남기 위해서는 사업 다각화나 고부가가치화에 성공하지 못한 건설사들 상당수는 생사의 기로에 설 수도 있다.

뿐만 아니라 정부는 서울 주변지역 새 아파트 공급 의지가 보이지 않고 재건축과 재개발사업 등 정비사업도 이번 규제지역에서는 발목이 꽁꽁 묶여 매우 걱정스럽다. 청약시장도 어렵게 되었다. 주택시장은 언제나 가수요도 있어야 한다. 왜냐하면 국민 누구에게나 의식주의 하나인 주택은 있어야 하지만 국민 누구나 주택을 구입할 수는 없기 때문이다. 따라서 시장의 가수요는 주택을 구입하지 못하는 사람들에게 주택을 제공하는 효과도 있기 때문이다. 그런데 정부는 다주택자를 죄인취급하고 있으며 다주택자에게 양도세 중과세 등 주택시장에 발을 들여 놓을 수 없게 만들고 있다. 물론 투기에 의한 주택 투자는 바람직하지 못하다. 그런데 그동안 건설사 입장에서는 구매력을 갖춘 다주택자들이 높은 마진에도 주택을 사들인 덕분에 상당한 사업기회를 누려왔던 것이 사실이다.

이외에도 정부의 부동산 대책은 재건축사업으로 이익이 발생하는 경우 초과이익환수제로 환수하고 투기과열지구의 재건축 사업지역에서는 이미 조합원 지위양도 금지와 5년간 재당첨금지 등으로 정비사업과 관련한 규제가 겹겹이 시행되고 있어 사업추진을 어렵게 만들고 있다. 여기에 분양가상한제 적용요건 개선도 건설사들에게는 상당한 부담이다. 지금까지 민간택지에서 분양가상한제 적용요건은 과도하게 엄격하여 사실상 제도 적용이 어려웠으나 이제는 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하면 분양가상한제를 적용할 수 있도록 했다. 사실상 지난 2015년 4월부터 폐지되었던 민간택지 분양가상한제가 부활된 셈이다.

이렇게 문재인 정부는 집권초기부터 규제만 하고 새로운 건설투자와 개발 사업은 거의 없는 듯하다. 내년도 SOC사업도 20%정도가 줄어서 예산이 책정되었다. 건설회사로서는 주택공급을 계속해야 할지 고민에 빠져있을 것이다. 이제는 각자 살아남기 위한 새로운 길을 모색해야 할 때다. 중개업소도 마찬가지다. 지금까지의 단순중개업에서 벗어나 종합부동산회사로 발전해야 한다. 이렇게 정부의 부동산 규제가 중개시장이나 건설시장에 미치는 영향은 크지만 언제까지나 정부에 의존하며 생존할 수는 없다. 정부도 일자리를 창출하자면서 부동산산업을 옥죄면 실업자가 더 늘어난다. 규제가 능사는 아니다. 시장을 올바로 판단하고 바로설 수 있는 대안을 내 놓아야 한다. 그것이 서로가 살길이다.






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