분양가상한제 재도입…강남 분양, 오히려 ‘로또’?

▲(사진=연합)

국토교통부가 8일 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 ‘투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준’에서 정하겠다고 밝히면서 일반분양을 앞둔 강남 재건축 아파트들이 고심에 빠졌다. 이달 일반분양에 나서는 삼성물산의 ‘래미안 강남 포레스트’와 GS건설의 ‘신반포 센트럴자이’는 3.3㎡당 분양가가 4000만원 중반대에 이를 것으로 예상됐지만, 정부 압박에 따라 이보다 분양가를 낮출 것으로 예상된다.

업계에서는 분양가상한제로 인해 현재 시세의 85%대로 분양가가 떨어질 것으로 예측하고 있다. 이 가운데, 일반분양에 나서는 강남 아파트의 분양가가 떨어지면 주변과 시세차익이 발생하는 만큼 당첨자들에게는 이른바 ‘로또’가 될 수 있다는 전망도 나온다.


◇ 민간택지 분양가상한제 이르면 10월 적용…"고분양가 어느정도 안정화"

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국토부가 이르면 10월 민간택지에도 분양가상한제를 적용할 것으로 예상되면서 이달 분양에 나설 예정인 재건축 아파트들도 눈치보기에 들어갔다.

삼성물산의 개포시영 재건축 아파트 ‘래미안 강남 포레스트’는 당초 일반분양 분양가가 3.3㎡당 4500만∼4600만원으로 예상됐으나 최근 4200만∼4300만으로 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. GS건설이 분양하는 신반포6차 재건축 아파트 ‘신반포 센트럴자이’는 작년 말 분양에 나선 인근 단지들의 분양가를 고려해 당초 3.3㎡당 4600만원을 넘을 것으로 예측됐다. 신반포6차 조합 관계자는 "아직 분양가에 대해 얘기를 해줄 수 있는 부분은 없지만 가능한 빨리 일반분양에 나설 수 있도록 추진하고 있다"고 말했다.

고분양가로 인해 투기수요가 발생했던 원인도 있는 만큼 분양가상한제가 시장을 안정화시키는 데는 어느 정도 효과를 미칠 것으로 보고 있다.

함영진 부동산114 센터장은 "고분양가로 분양에 나서도 전매차익 기대 등으로 투기적 가수요자들까지 몰렸던 만큼 고분양가가 집값을 상승시키는 기폭제 역할을 한 건 맞다"며 "다만 인위적으로 가격을 억제시키면 공급 단절, 품질 저하, 사유재산 침해 등의 문제가 나타날 수 있기 때문에 무분별하게 지정을 해서는 안될 것"이라고 말했다. 이어 "분양가상한제 지구를 지정한 뒤 어느 정도 시장이 안정화하면 즉각 지구를 풀어서 공급시장에 문제가 없도록 할 필요가 있다"고 덧붙였다.


◇ 주변과 시세차익 발생…‘강남 분양’ 로또 될까?

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특히 강남 시장에 분양가상한제가 적용이 되면 주변시세와 차익이 발생하기 때문에 청약 당첨자들에게는 ‘로또’가 될 수 있다는 예상도 나온다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "집값이 높게 오르거나 높은 곳에서 분양가상한제로 신규분양 주택을 규제해 버리면, 이후 가격이 더욱 올라갈 수 있다"며 "매각 차익 기대감에 청약 경쟁이 치열해질 수도 있다"고 말했다. 이어 "지금은 지역별로 상한제를 적용을 하는 것은 필요하지만 시장상황을 제대로 파악하는 게 중요하다"며 "분양가상한제를 적용하는 경우는 전매제한기간을 등기를 받은 이후에도 2∼3년 더 적용해 임대주택처럼 총 5년, 10년 정도는 거래를 할 수 없도록 규제를 해야 투기수요나 집값 상승을 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

분양가상한제가 당장 실수요자들을 흡수할 수 있을지 지켜봐야 한다는 예측도 있다.

함영진 센터장은 "가격 메리트가 느껴질 정도로 가격을 낮추거나, 가격 만족도가 있더라도 상승폭이 제한적이면 수요자들이 몰리지 않을 수 있다"고 말했다. 권일 부동산인포 팀장은 "다주택자 부담, 재당첨 금지 등의 여러 문제가 있기 때문에 당장 수요자들을 흡수하는 것은 무리가 있을 수 있다"면서도 "상한제를 길게 적용하게 되면 가격부담의 진입장벽이 낮춰지면서 실수요자들을 흡수할 수 있는 효과가 커질 수 있을 것"이라고 말했다.

[에너지경제신문 송두리 기자]